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賃貸住宅退去時のトラブル防止策

契約前に防ごうトラブルの芽

賃貸住宅の退去の際に、損耗等の補修や修繕費用を借主か貸主のどちらかが負担するのか
といった現状回復をめぐるトラブルが問題となっています。
その原因の一つとして、契約内容をよく確認・理解せずに、契約を結んでしまうといったケースが多くあります。
まず退去時のトラブルの芽は、物件を探す段階から注意すれば、ほとんどないと考えています。
そこで、賃貸借契約について、注意するポイントをここでは、ご紹介します。

賃貸住宅をお探しの方は、民法や判例等に基づく基本的な考え方を知っておきましょう。

◆経年変化や通常損耗の回復費は、貸主負担が原則です。
◆借主の故意・過失により生じた損耗等はの回復費用は、借主負担です。
借主の故意や過失により建物や設備を汚したり傷つけたりしたときは、特約がなくとも
借主は、その回復費用を負担しなければいけません。
◆契約中の中には、借主の経年変化や通常損耗の回復義務を負担させるような特約を定めたものがあります。
ただし、これが有効と認められるには、特約の内容が適正であり明確な合意があることが必要です。
*判例(最判平成17年12月16日)ではこのような特約の成立が認められるためには、少なくとも、
借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていることなど、
その旨の特約が明確に合意されることが必要とされています。
一般的な賃貸住宅退去時の補修・修繕費用の負担の考え方を例示します。
*下記のコピーは、右から3つ目のマイコンクリックで印刷できます。

物件探し・契約から退去までの注意すべきポイントを知っておきましょう。

物件探し◆現状回復義務の内容や一時金の授受等について確認しましょう。
個々の物件を検討するときには、上に述べた基本的な考え方を頭に おいて、現状回復義務の内容について確認しましょう。
賃料などとは別に敷金(保証金)敷引き(解約引き)といった一時金の授受等が定められていますので、
これらの内容について確認しましょう。
契約時1◆契約確認を最終確認しましょう。
現状回復義務の内容について具体的に契約書にどのように書かれているかまた特約の有無・内容について、よく確認しましょう。
一時金の取り扱いについて、これらはどのようなもの(返還の有無、返還されるための条件、返還額など)なのか、よく確認しましょう。
その他、日常的な補修費用の負担や禁止される事項等についても、確認しておきましょう
契約時2◆入居前に部屋の状態を確認しましょう。
退去の際の汚れや傷は、それが入居前からあったものか、入居中に発生したものかをめぐってトラブルになることがあります。
入居前に、貸主(又は仲介業者)の立会いのもと、入居時の状態を写真やチェックリストなどにより、
確認保存しておくことをお勧めします。
入居中◆入居前は、その部屋を他人から借りているという心がけを持って、汚したり傷つけたりしないように注意しましょう。
借主は、建物や設備を他人のものとして注意を払って住まう義務があります。
この義務に違反して建物等を汚損・破損した場合の補修費用は、借主が負担することになりますので気をつけましょう。
退去時◆退去の際は、部屋の損耗等の状況を確認しましょう。借主が負担すべき補修費用等の精算は、退去後になされますが
その範囲をめぐってトラブルが発生することがあります。貸主(又は管理代行者)の立会いのもと、
入居時に作成したチェックリスト等の状態や、その補修費用の負担者や負担の程度を確認しましょう。

*このページの内容等は、行政が発行しているものを参考にしています。

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